La vivienda vertical se ha convertido en una opción cada vez más visible en Saltillo y la región. Departamentos, amenidades, ubicaciones atractivas y esquemas de preventa pueden resultar convincentes, sobre todo cuando se ofrece apartar una unidad y pagarla mediante anticipos. El problema comienza cuando la emoción por asegurar el departamento avanza más rápido que la certeza jurídica de la operación.

La primera regla preventiva es sencilla: antes de entregar una cantidad importante, hay que saber exactamente qué se está comprando y quién tiene facultades para venderlo. No basta una maqueta, un plano, un departamento muestra o una fecha prometida de entrega. El comprador debe pedir que se le acredite la propiedad del inmueble, revisar su situación registral, conocer si existen gravámenes y, tratándose de un edificio en condominio, verificar la situación jurídica del régimen correspondiente. La legislación de Coahuila exige que la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio se inscriba en el Instituto Registral y Catastral (Congreso del Estado de Coahuila de Zaragoza, s. f.-b).

La segunda regla es entender qué se firma. Una promesa de compraventa no es lo mismo que una compraventa a plazo. En términos simples, en la promesa las partes se obligan a celebrar posteriormente la compraventa definitiva; por ello, tratándose de un inmueble cierto y determinado, el Código Civil de Coahuila establece que la propiedad se transmite hasta la celebración del contrato definitivo. En cambio, en la compraventa las partes ya convienen sobre el bien y un precio cierto, aunque el precio pueda pagarse posteriormente o en parcialidades (Congreso del Estado de Coahuila de Zaragoza, s. f.-a). El nombre que aparezca en la portada del contrato no debe sustituir el análisis de su contenido.

La tercera regla es no permitir que los anticipos sustituyan a la información. Si la inmobiliaria solicita pagos sucesivos, el comprador debe conocer desde el principio cuánto pagará, qué porcentaje representa cada entrega, cuál será la fecha de terminación, cuándo recibirá el inmueble y, especialmente, cuándo y bajo qué condiciones se otorgará la escritura. La Ley Federal de Protección al Consumidor exige que, en operaciones de vivienda comprendidas en su ámbito, se indiquen los términos de escrituración; además, la NOM-247-SE-2021 regula contratos de adhesión de promesa, preventa y compraventa de inmuebles destinados a casa habitación y exige información específica al consumidor (Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, 2025; Secretaría de Economía, 2022).

La cuarta regla es desconfiar de una operación en la que el comprador se aproxima al cien por ciento del precio mientras la escrituración continúa siendo una respuesta indefinida. Pagar más no corrige una estructura jurídica deficiente. Tampoco debe asumirse que recibir las llaves equivale a tener jurídicamente asegurada la propiedad.

Finalmente, antes de firmar y antes de comprometer una parte sustancial del patrimonio, conviene acudir con un notario de confianza y solicitar una revisión independiente del contrato y de los antecedentes del inmueble. Si el plazo pactado vence y la contraparte no formaliza, el comprador no debe asumir que su única salida es aceptar la devolución nominal de sus anticipos. El Código Civil de Coahuila contempla, en materia de promesa, acciones para exigir el cumplimiento y la forma legal correspondiente o, en su caso, la rescisión y daños y perjuicios, según las circunstancias (Congreso del Estado de Coahuila de Zaragoza, s. f.-a).

No ponga en riego su patrimonio al aceptar sin revisar previamente, la compra de un departamento, de esos que se ofrecen en edificios que incluyen amenidades y otros conceptos y que es común que se ofrecen hasta en preventa. No deje de asistirse de un especialista jurídico ó Notario que revise minuciosamente dicha oferta y su legítimo antecedente legal y registral, quien es la persona moral o física legitimada para ofrecer la preventa y su estructura contractual que le dé certeza jurídica a ese tipo de operaciones.

En una inversión de esta magnitud, la pregunta no debe ser solamente: “¿cuándo me entregan mi departamento?”. Antes hay otra: “¿qué estoy adquiriendo jurídicamente y cuándo podrán escriturármelo?”. La prevención cuesta mucho menos que intentar recuperar, después, el patrimonio, el tiempo y la tranquilidad.